大变革时代从容前行

2019-02-15 11:54:56 来源:大众家园网 点击量:0
2018年,是变局的一年。这一年,全球经济、金融大动荡的一年;这一年,全球93%的资产暴跌,近百年最惨跌年份之一;这一年,中美之间的贸易纠纷,中兴被罚、晋华被禁、孟晚舟被扣,影响着投资、居民、经济的信心

大变革时代从容前行

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2018年,是变局的一年。这一年,全球经济、金融大动荡的一年;这一年,全球93%的资产暴跌,近百年最惨跌年份之一;这一年,中美之间的贸易纠纷,中兴被罚、晋华被禁、孟晚舟被扣,影响着投资、居民、经济的信心。2018年,济南房产市场一半牛市,一半熊市。房地产前所未有的狂欢到2018年戛然而止,特别在731政治局会议明确遏制房价上涨之后,楼市寒意瞬间来袭。市场完成了从供不应求到供大于求的转换,土地拍卖市场遇冷,一二手楼市双双“量缩价跌”等等,不仅往年热闹、火爆的楼市营销旺季“金九银十”惨淡收场,开发商更是祭出了诸如 “老带新奖励”、“车位优惠,一元买车位”、“中介佣金返还购房者”、“毛坯改精装”等低俗营销手段,开发商费劲心机花样百出,以求在楼市的寒冬中“活下去”。

2018年的最后一周,各地楼市松绑的消息如烽火遍天,吹角连营,限购、限贷、限售、限价的层层封印被一一揭开。

山东菏泽放松二手房限售

广州取消公寓、商住限购

深圳下调首套房利率

珠海限购放松,社保缴纳年限缩短

杭州允许外地购房人补缴社保

……

当年底的楼市调控放松消息出来的时候,购房者和地产人都十分敏感,幻想着黎明的曙光。这一次真的不一样了。

在这样的背景下,我们看看济南市场的2018和2019。

首先来看一组济南2018年楼市的成绩单:一级市场,2018年全年土地供应13684亩,减少6%;成交12213亩,同比增加10%。住宅市场,2018年住宅市场供应912万㎡,同比增加7%;成交643万㎡,同比减少6%。102个(36个新入市,66个加推)项目,共计214次开盘加推,推出35787套房源。公寓市场,2018年公寓市场新增供应约106万㎡,同比增加45%;成交101万㎡,同比增加21%。写字楼市场,2018年写字楼市场新增供应68万㎡,同比减少57%;成交54万㎡,同比减少22%。

从数据上来讲,济南楼市处于一个稳定的状态,主要成交数据集中在上半年,这也与整个大的市场形势相吻合,站在2019这个新旧交替的十字路口,我们去预测2019年济南的楼市的变化,就不能不考虑整体大背景的变化,这将是从黄金十年到洗牌十年的过度元年,也必将是真正变局一年。国际上,一方面美联储加息,2018年加息了四次,从2015年12月以来加息了九次,这九次加息,到最后的叠加,必会产生了蝴蝶效应,从历史美联储加息看,每次加息后期或延后一段时间,常常引发了市场的海啸。另一方面除了加息外美联储每月缩表500亿美元,基础货币引起乘数效应,影响比加息更大,另外国际环境存在不安定因素。从国内看,中国正处于产业升级新旧动能换挡期,经济下行压力仍然很大。房地产发展面临环境较为严峻。基于此,房地产政策环境可能会比2018年宽松,但不可能全面放松,最大概率是边际性宽松,除非是真遇到“难以想象的惊涛骇浪”。预计2019年在“房住不炒“和“因城施策””两个原则坚持下,房地产政策会适度的调整,满足现实需求,例如对刚需住房的支持,保障置换改善购房需求,适当放松过紧的限购、限贷、限价、限售措施等等;行业外部实际需求是经济增长动力不足,贸易摩擦困局未解,应对一系列国内外环境挑战的需要。

济南城市的快速扩容也造就了济南楼价从千级到万级平台的提高,2019年,济南将在迎来莱芜、钢城两区城市容量扩展的脚步上继续前行;2019年,轻轨1号线、新东站都走入市民生活;2019年,北跨战略,新旧动能转化区先行区将进一步得到落地实施……中国城镇化的2.0时代,随着中国城市软硬件的升级,产业升级新旧动能转换,中国经济在新动力驱动下平稳增长,房地产的第二波重大机遇也会到来。长期看,中国人口的周期、城市化进程、经济周期和财富周期决定了房地产在中国经济中长期的重要地位不可替代。未来会有内外环境因素的不确定性,也会有大经济背景下滑因素所造成的投资与消费的需求不足,但在市场的紧急制动后,房地产市场慢慢消化快速增长的惯性,回归理性的价值投资时代。

 

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